所有者不明土地の利害関係人にはその土地を買いたい人も含まれる？弁護士が解説
この記事を書いた弁護士は…
買いたい土地の所有者が不明となっていれば、所有者から直接土地を買うことはできません。その場合には、その所有者不明土地の管理人を裁判所に選任してもらい、選任された管理人から土地を購入するルートが有力な選択肢となります。
では、所有者不明土地を買いたい人は、その土地の管理人選任を申し立てられる「利害関係人」に該当するのでしょうか？また、所有者不明土地の購入は、どのような流れで進めればよいのでしょうか？
今回は、「所有者の分からない土地を買いたい」と希望する方を想定し、所有者不明土地の買い方や利害関係人の範囲などについて弁護士がくわしく解説します。
当事務所（たきざわ法律事務所）は不動産オーナー様や不動産会社様の味方であり、所有者不明土地の購入を希望する方について豊富なサポート実績を有しています。購入したい土地や建物の所有者が不明でお困りの際は、たきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。
▼この記事のポイント
- 所有者が不明となっている土地を買うには、まず「利害関係人」が裁判所に管理人の選任を申し立て、その管理人から購入することが検討できる
- 所有者が不明となっている土地を買いたい人も、その目的によっては「利害関係人」に該当する可能性がある
- 所有者不明土地を買いたい場合は、まず弁護士に相談するのがおすすめ
目次
所有者不明土地の管理制度の基本
所有者が不明となっている土地を購入するには、「所有者不明土地の管理制度」を使うのが近道です。はじめに、所有者不明土地と、所有者不明土地の管理制度の基本を解説します。
所有者不明土地とは？
所有者不明土地とは、所有者が分からなくなっている土地を指します。
日本では、それぞれの土地について登記簿が整備されています。この登記簿には、その土地の基本情報（所在地、面積など）のほかに、所有者の住所と氏名も記載されています。
そのため、買いたい土地がある場合、まずはその土地の登記事項証明書（全部事項証明書）を取得して、そこに記載されている所有者宛に連絡を取ることになるでしょう。
しかし、登記された所有者の情報は、最新であるとは限りません。所有者が変わっても登記がされず、数十年も前に亡くなった方の名義のままとなっていたり、住所変更登記がされず所有者の住所が古いままとなっていたりする土地も散見されます。
このように、何らかの事情で所有者と連絡が取れなくなってしまった土地を、「所有者不明土地」といいます。
所有者不明土地の管理制度とは？
所有者不明土地の管理制度とは、特定の所有者不明土地の管理人を裁判所に選任してもらう制度です。管理人が選任されればその管理人が土地を管理してくれるため、管理不全状態の解消につながります。
また、選任された管理人は単に土地を維持するだけではなく、裁判所の許可を得たうえで土地を売却することも可能です。土地上の建物については、別途その建物についての管理命令（所有者不明建物管理命令）を得ることで、取壊しなどの処分が可能となる場合があります。つまり、買いたい土地の所有者が不明であったとしても、管理人が選任されれば、その管理人から土地を買える可能性があるということです。
購入したい土地が所有者不明でお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。土地に関する法務に強い弁護士が、状況やご希望に応じた最適な解決策を提案します。
所有者不明土地（所有者が分からない土地）を購入する流れ
所有者が分からなくなっている「所有者不明土地」を購入したい場合、まずは所有者を探したうえで管理人の選任を申し立てることとなります。ここでは、所有者不明土地を買う一般的な流れを解説します。
- 所有者を探す
- 所有者不明土地の利害関係人が管理人の選任を申し立てる
- 裁判所に選任された管理人がその土地の管理を開始する
- 管理人から所有者不明土地を購入する
1.所有者を探す
買いたい土地がある場合、まずはその土地の謄本を取得して所有者欄を確認します。ここまでは、購入する場合の一般的な流れでしょう。
この段階で所有者と連絡が取れず、登記された「所有者の住所地」に所有者が住んでいない可能性がある場合には、所有者を探すことになります。
とはいえ、これを行うには所有者の住民票などを取得する必要があり、自身で（自社で）行うのは困難です。そのため、登記上の所有者と連絡が取れない時点で、弁護士に相談するとよいでしょう。
お困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。
2.所有者不明土地の利害関係人が管理人の選任を申し立てる
弁護士が調査してもやはり所有者が見つからない場合には、その土地は「所有者不明土地」に該当します。この場合には、所有者から直接土地を買うことはできません。
そこで、その土地の利害関係人が、裁判所に対して所有者不明土地の管理人選任を申し立てます。なお、「その土地を買って有効活用したい人」も、申立てのできる利害関係人に該当する可能性があります。
3.裁判所に選任された管理人がその土地の管理を開始する
裁判所によって管理人が選任されたら、その管理人がその所有者不明土地の管理を開始します。
申立人が管理人となるわけではなく、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの専門家が選ばれることが一般的です。
4.管理人から所有者不明土地を購入する
先ほど解説したように、所有者不明土地の管理人はその土地を売却する権限も有しています。そのため、管理人が選任されたら、その管理人から土地を購入できる可能性があります。
所有者不明土地を買うまでの流れと注意点は、次の記事でも解説しています。
土地を買いたい人は所有者不明土地の利害関係人に含まれる？
土地を買いたい人や企業も、その土地の利害関係人として管理人選任を申し立てられる可能性があります。具体的には個別の事案によって判断されるものの、次の場合には利害関係人として認められる可能性が高いでしょう。
- その土地を購入し、その土地上に建てたアパートを経営したい場合
- その土地を購入し、自分が住みたい場合
一方で、「土地を仕入れて転売したい」という理由では、利害関係人として認められない可能性が高いでしょう。
このように、土地の購入を希望する人が利害関係人に該当するかどうかは状況によって異なるため、まずは弁護士に相談をして進め方を検討することをおすすめします。
買いたい土地があるものの、その土地の所有者と連絡が取れずお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。
所有者不明土地の利害関係人についてお困りの際はたきざわ法律事務所までご相談ください
所有者不明土地の利害関係人についてお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。ここでは、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 不動産会社様や不動産オーナー様の味方である
- フットワークが軽い
- 状況に応じた柔軟な解決策の提案を得意としている
不動産会社様や不動産オーナー様の味方である
たきざわ法律事務所は不動産オーナー様や不動産会社様の味方であり、豊富なサポート実績を有しています。机上の空論に留まらず、お困りの状況に合わせた具体的なサポートや助言が可能であるため、まずはお気軽にご相談ください。
フットワークが軽い
たきざわ法律事務所の弁護士は比較的年齢が若く、フットワークの軽さを自負しています。「できるだけすぐに相談したい」や「夜しか相談できない」などのご要望にも可能な限りお応えするため、ご希望がある際はお気軽にお伝えください。
なお、顧問契約をいただいたクライアント様には、より優先的な対応が可能となります。そのため、「日頃から弁護士に気軽に相談したい」とご希望の方は、顧問契約もご検討いただくのがおすすめです。
状況に応じた柔軟な解決策の提案を得意としている
たきざわ法律事務所は型に当てはめて解決をはかるのではなく、状況やクライアント様のご希望に応じた柔軟な解決策の提案を得意としています。トラブルとなってからだけではなく、「所有者不明土地を買いたいが、どうすればよいか分からない」といった場合にも、お気軽にご相談ください。
所有者不明土地に関してたきざわ法律事務所がお役に立てるケース
たきざわ法律事務所は、所有者不明土地を買いたい場合にお役に立てます。ここでは、当事務所がお役に立てそうなケースを3つ紹介します。
- 地方の観光地で気に入った土地を見つけてそこで賃貸経営をしたいが所有者が分からない場合
- 隣地である所有者不明土地を購入し自分の土地と併せてアパートを建てたい場合
- 所有者不明の土地や空き家を購入して自分が住みたい場合
「所有者不明土地を買いたいけれど、この場合でも自分（自社）が買えるのかな？」などの疑問が生じたら、たきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。
地方の観光地で気に入った土地を見つけてそこで賃貸経営をしたいが所有者が分からない場合
旅行先である地方の観光地で気に入った土地を見つけて、その土地で賃貸経営をしたいと考えています。そこで、土地の謄本を取得して登記された所有者に連絡を試みたものの、郵便物が返送されてしまい所有者と連絡が取れません。
たきざわ法律事務所は、このような場面でお役に立てます。賃貸経営の具体的な準備や計画があれば、利害関係人として所有者不明土地の管理人選任を申し立てられる余地があり、最終的に土地を購入できる可能性があるためです。
隣地である所有者不明土地を購入し自分の土地と併せてアパートを建てたい場合
自身の所有地の隣地が、管理不全となっています。もしこの土地を購入できれば、元々自身が所有している土地と併せて十分な広さとなるため、そこでアパート経営をしたいと考えています。
しかし、隣地の所有者とは連絡がつかなくなっており、購入の交渉のスタートラインに立てません。
このような場面では、たきざわ法律事務所がお役に立てます。隣地所有者は、所有者不明土地の利害関係人として認められやすく、最終的に土地を購入できる可能性があるためです。
隣地の所有者と連絡が取れず、管理人を選任して隣地を取得した事例は、次の記事で紹介しています。
所有者不明の土地や空き家を購入して自分が住みたい場合
自身の居住地として理想的な土地や空き家を見つけたので、購入へ向けて所有者と交渉したいと考えています。しかし、所有者と連絡がつかず、交渉が進められません。
このような場面では、たきざわ法律事務所がお役に立てます。
所有者不明土地の管理制度は「土地や建物が管理されていない状態を改善すること」が目的であることから、自分が住む目的であっても利害関係人として認められる可能性があるためです。
なお、「土地を買って転売したい」という目的では、原則として利害関係人として認められません。購入したい所有者不明土地を見つけ、「自身（自社）が買えるかどうか知りたい」という場合には、たきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。
所有者不明土地に関するよくある質問
最後に、所有者不明土地に関するよくある質問とその回答を3つ紹介します。
所有者不明土地の利害関係人に含まれるのは誰？
所有者不明土地の利害関係人に該当するかどうかは個別に判断されるものの、次の人は利害関係人に含まれる可能性があります。
- その土地・建物が管理不全であることで被害を受けている隣地所有者
- その不動産の利用・取得を希望する者
- 共有地における不明共有者以外の共有者
たとえば、「その土地を買ってアパート経営をしたい」「その土地を買って自分が住みたい」といった場合には、利害関係人として認められる可能性があります。
自身（自社）が利害関係人に含まれるかどうか判断に迷う場合には、たきざわ法律事務所までまずはお気軽にご相談ください。
その土地上で賃貸経営をしたい人は所有者不明土地の利害関係人に含まれる？
その土地上で賃貸経営をしたい人は、所有者不明土地の利害関係人と認められる可能性があります。賃貸経営をしたい土地が所有者不明でお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。
その土地に自分が住みたい人は所有者不明土地の利害関係人に含まれる？
その土地を購入して自分が住みたいと希望している人は、所有者不明土地の利害関係人として認められる可能性があります。所有者不明土地の購入でお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。
まとめ
所有者が不明である土地を購入する方法や所有者不明土地の管理人選任の申立てができる「利害関係人」の範囲などについて解説しました。
購入したい土地の所有者が不明である場合、所有者から直接土地を買い取ることはできません。この場合には、「利害関係人」が裁判所にその土地の管理人の選任を申し立て、選任された管理人からその土地を購入することが検討できます。
この「利害関係人」の範囲は広く、管理不全の土地により迷惑を受けている隣地所有者などのほか、その土地の購入希望者も含まれる可能性があります。特に、「その土地上で賃貸経営をしたい」場合や「その土地に自分が住みたい」といった場合には、利害関係人として認められる可能性が高いでしょう。
いずれにしても、まずは弁護士に相談をしたうえで、状況に合った最適な進め方を検討することをおすすめします。
たきざわ法律事務所は不動産オーナー様や不動産会社様の味方であり、所有者が不明である土地の購入についてのサポートが可能です。「購入したい土地があるが、その土地の所有者が分からず困っている」「買いたい土地があるが、その土地の所有者と連絡が取れず困っている」といった場合には、たきざわ法律事務所までまずはお気軽にご相談ください。
この記事を書いた弁護士は…
この記事は役に立ちましたか？
もし参考になりましたら、下記のボタンで教えてください。
